Kira sözleşmeleri ev sahibi ile kiracılar arasında imzalanan bir anlaşmadır. Ancak günümüzde kira ve tahliye anlaşmazlıkları oldukça artmış durumda. Kimi zaman ev sahibi kiracıdan, kimi zaman da kiracı ev sahibinden şikayetçi olmakta. Kira sözleşmelerinde anlaşmazlıkların ortaya çıkmasına sebep olan durumlardan biri de evin satılması konusudur. Peki, ev sahibi evi satarsa kiracı ne olur? Bu durumda kiracı ve yeni ev sahibinin hakları neler?
EV SAHİBİ EVİ SATARSA NE OLUR?
Ev sahibi evi satarsa kira sözleşmesi yeni ev sahibi ile olduğu gibi devam eder. Hiçbir değişiklik söz konusu olmaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesine göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran bir anlaşmadır. Kiralayanın yükümlülüğü kiralananı kullanmaya elverişli şekilde kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca kullanılmaya elverişli şekilde hazır bulundurmaktır. Kiralayanın yükümlülüğü ise kiralananın karşılığı olarak kira bedelini kiralayana ödemektir.
Ev sahibi evi satarsa yeni ev sahibi ihtiyaç doğrultusunda tahliye davası açabilir. Bunun için belli şartlar vardır.
Kira sözleşmesinin devamı sırasında ev sahibinin evin mülkiyetini devretmesi olağandır. Tapuda şerh bulunmaması durumunda evin kiracısı kiralananda oturmakta iken satılabilmesi kanunen mümkündür. Peki, bu durumda kiracının durumu ne olacaktır? Kira sözleşmesini yeni ev sahibine karşı da ileri sürebilecek midir? Kirada oturduğu evin üçüncü bir kişilere satılması halinde, sürecin nasıl işleyeceği konusunda yeni mülk sahibi ve kiracı arasında bazı anlaşmazlıklar doğabiliyor. Ev sahibi evde kiracı varken evi satılırsa ne olur? Kiracının hakları nelerdir? gibi soruların cevaplarını sizlere vereceğiz.
Ev sahibinin kiraya verdiği evin mülkiyetini devretmesi mümkündür. Kiraya veren kiralananın mülkiyetini devredebileceği gibi üzerinde intifa, sükna (oturma), üst hakkı, geçit hakkı gibi sınırlı ayni haklar da kurabilir. Mülk sahibinin tanımladığı sınırlı ayni haklar tapuya tescil edildiğinde herkese karşı ileri sürülebilir iken kira sözleşmesi sadece sözleşme tarafı kişilere karşı ileri sürülebilen şahsi bir haktır. Bu durumda kira sözleşmesi kiralayan ve kiracı arasında hüküm ve sonuç doğurmaktadır. Ancak hakkaniyet gereği güçsüz konumdaki kiracının durumunun da korunması gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. Maddesi hükmüne göre, “kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Yapılan düzenleme ile ev sahibinin evi satması durumunda evin yeni sahibi de kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Bu durumda kiracının yeni malik ile yeniden kira sözleşmesi yapmasına gerek olmayacak ve yeni mülk sahibi eski malikle yapılmış olan kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Yeni ev sahibinin tapuyu aldığına dair herhangi bir belgeyi kiracıya ispat amaçlı göstermesi ve kiranın ödeneceği banka hesabı bilgisini vermesi ile kiracı artık kira ödemelerini yeni ev sahibine yapacaktır.
Ev sahibinin değişmesi durumunda kiracının sahip olduğu haklar şöyle sıralanabilir:
• Kiracının hakları yasalar tarafından koruma altına alınmıştır. Kiracı, ev sahibi ile problem yaşadığında aşağıdaki maddeler aracılığıyla hakkını arayabilir.
• Kiraya veren haklı bir nedeni yoksa kiracıyı sözleşme sona ermeden evden çıkaramaz. Haklı gerekçeler kanunla belirlenmiştir. Bahsi geçen haklı sebepler aşağıdaki başlıkta açıklanmıştır.
• Borçlar Kanunu’nun 301. Maddesine göre; ev sahibini kira sözleşmesinin devamı boyunca mülkü nasıl kiraladı ise o şekilde tutmakla yükümlü kılmaktadır. Bu hükme göre evin tadilat masrafları tamamen mülk sahibine aittir. Kiracı mülke yapılan masrafı kendi karşılayarak kira bedelinden düşebilir. Söz konusu tadilatlarda önce ev sahibi ile anlaşmalısınız ve tüm masrafları faturalandırmalısınız.
• Kiracı, sonradan oluşan kusurlardan kaynaklı evden yeterince yararlanamıyorsa bu kusurların giderilmesini ev sahibinden talep edebilir. Ancak burada önemli nokta bu kusurların sözleşmeden sonra ortaya çıkması veya sözleşme esnasında kiracı tarafından bilinmiyor olmasıdır.
• Kiracı sözleşme esnasında kusurları bilerek sözleşme yaptıysa ev sahibinden bu kusurların giderilmesini ücretsiz şekilde isteyemez.
• Kira sözleşmeleri, aksi sözleşme ile belirlenmediği taktirde sözleşmenin sona ereceği tarihten 15 gün öncesinde yeni sözleşme hazırlanmamışsa bir yıl uzar.
• Kiraya konu olan ev, kentsel dönüşüm nedeniyle tahliye edilecekse kiracı, devletten iki kiraya kadar kira yardımı alabilir.
• Kiracı, taşınmazı kiraladığı şekilde teslim ettiğinde depozitosunu geri alma hakkına sahiptir.
• Geç ödenen kira için cezai işlem uygulanamaz.
• Kiracının, kiraladığı konutun kullanıma elverişliliğinin ortadan kalkması, bunların verilen süre içerisinde giderilmemesi durumunda sözleşmeyi feshetme hakkı vardır.
• Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine düzenlenme yasağı vardır.
